A magyar lakáspiac kettős dinamikát mutat 2026 elején: míg a használt ingatlanok iránti kereslet elmarad a tavalyi szinttől, az újépítésű lakások már a 2022-es csúcsidőszakot idézik. Eközben a budapesti panellakások rekorddrágulást produkáltak.
Meglepő fordulat: az újépítésűek veszik át a főszerepet TÉNY
Az ingatlan.com friss adatai szerint az újépítésű lakások iránti kereslet látványosan megemelkedett, és elérte a 2022-es évkezdet szintjét. Ez különösen figyelemre méltó, hiszen a használt lakáspiac még mindig nem érte el a tavalyi dinamikát. A trend oka összetett: a vásárlók egyre inkább az energiahatékony, modern műszaki tartalommal rendelkező ingatlanokat keresik, ahol kiszámítható a rezsiköltség.
A keresletnövekedés mögött a finanszírozási környezet javulása is áll. A kamatkörnyezet stabilizálódása és a támogatási rendszerek finomhangolása újra vonzóvá tette az újépítésű szegmenst. Ez a trend várhatóan folytatódik, különösen a XIII. kerületben, ahol az infrastrukturális fejlesztések további lökést adhatnak a piacnak.
Újépítésű kereslet: 2022-es csúcsszint közelében
Vásárlói várakozás: közel 50% árcsökkenést vár
Mit jelent ez a gyakorlatban? BECSLÉS
A 36%-os paneldrágulás azt jelenti, hogy egy átlagos 50 négyzetméteres panellakás értéke 15-20 millió forinttal nőtt egyetlen év alatt. Ez a használt piac túlfűtöttségét mutatja, ami az újépítésű lakások felé tereli a vásárlókat. A különbség már nem csak az árban, hanem a fenntartási költségekben is megmutatkozik: egy modern hőszivattyús rendszerrel felszerelt újépítésű lakás havi rezsiköltsége 30-50%-kal alacsonyabb lehet.
Az újépítésű projektek 10%-90%-os fizetési ütemezése további előnyt jelent. Míg használt lakásnál a teljes vételárat előre kell finanszírozni, újépítésűnél csak 10% foglaló szükséges, a fennmaradó 90% pedig átadáskor fizetendő. Ez jelentősen csökkenti a finanszírozási terhet és rugalmasabb tervezést tesz lehetővé.
Piaci kilátások: kettős forgatókönyv BECSLÉS
A vásárlók közel fele árcsökkenést vár 2026-ban, míg 40% enyhe, 10% alatti emelkedésre számít. Ez a várakozás azonban főként a használt piacra vonatkozik. Az újépítésű szegmensben a kereslet-kínálat egyensúlya és az energiahatékonysági követelmények szigorodása továbbra is árfelhajtó tényező marad.
A XIII. kerületben különösen kedvező a helyzet az infrastrukturális fejlesztések miatt. A Rákos-patak menti zöld folyosó projekt és a tervezett közlekedési fejlesztések hosszú távon is értéknövekedést vetítenek előre. Az Angyalföld városrész átalakulása, a korábbi ipari területek rehabilitációja új lakónegyedeket hoz létre, ahol az újépítésű projektek domináns szerepet kapnak.
Gyors válasz – Érdemes most újépítésűbe fektetni a paneldrágulás láttán? VÉLEMÉNY
Igen, az újépítésű lakások több szempontból is előnyösebbek jelenleg. A 36%-os paneldrágulás után a használt piac túlárazottnak tűnik, miközben az újépítésűeknél kiszámíthatóbb az ár és a fenntartási költség. A modern energetikai rendszerek (például hőszivattyú) 30-50%-os rezsiköltség-megtakarítást jelentenek. A 10%-90%-os fizetési ütemezés további likviditási előnyt biztosít a vásárlóknak.
Döntést segítő ellenőrző lista
☐ Számítsa ki: használt panel ára + 10 éves felújítási költség vs. újépítésű ára
☐ Kérdezze meg: mekkora a várható közös költség és rezsi különbség?
☐ Ellenőrizze: van-e energetikai tanúsítvány és milyen besorolású?
☐ Red Flag: ha a panellakás alumínium vezetékes vagy azbesztes szigetelésű
☐ Vesse össze: használt lakásnál azonnali teljes finanszírozás vs. újépítésű 10% foglaló
☐ Vizsgálja meg: milyen garanciák járnak az újépítésű lakáshoz?
☐ Nézze meg: a környék fejlesztési terveit az önkormányzat honlapján
☐ Számítsa ki: hőszivattyús fűtés esetén mennyi az éves OPEX megtakarítás?
☐ Kérdezze meg: van-e mélygarázs vagy felszíni parkoló? (értéknövelő tényező)
☐ Ellenőrizze: mekkora a belmagasság? (2,7m felett már prémium kategória)