Olcsóbbak a budapesti lakások: most a vevő alkudhat – az árra és a hűvösre

2026. október 12.

Tavaly novemberben a budapesti lakások egy év alatt 24,1%-kal drágultak. Idén szeptemberre ugyanez a mutató 3,3% — az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a fővárosi drágulás tempója „nagyjából a hetedére csökkent”^[2].

Szóval nem összeomlásról van szó, hanem erőviszony-váltásról. A harmadik negyedévben a vásárlók kerültek lépéselőnybe: lassult a piac, hosszabb lett az értékesítési idő, és egyre több helyen csökkenő ár váltja a korábbi drágulást^[3]. Aki most keres, végre időt kap a döntésre — és alkupozíciót is.

Mit mutatnak a szeptemberi számok?

Budapesten augusztusban 0,7%-kal, szeptemberben újabb 0,2%-kal csökkentek a kínálati árak, miközben országosan az augusztusi 0,4%-os havi drágulást stagnálás követte^[4]. Két egymást követő mínusz hónap a fővárosban — ez már irány, nem véletlen kilengés.

A kerületek között viszont továbbra is óriási a különbség. A legdrágább az V. kerület 1,99 M Ft/m² mediánnal, utána az I. (1,87 M Ft/m²) és a XII. kerület (1,75 M Ft/m²) jön, a legolcsóbb a XXIII. kerület 958 ezer Ft/m²-rel^[5]. Egy 60 m²-es lakásnál ez a két véglet kb. 119 és 57 millió forint — ugyanakkora alapterületért több mint kétszeres ár.

Na de miért csökken az ár? Mert az eladók gyorsabban jöttek, mint a vevők. A hónap végén közel 150 ezer eladó lakás és ház szerepelt az ingatlan.com kínálatában, 11%-kal több, mint egy éve, a telefonos érdeklődés viszont csak 1%-kal nőtt^[6].

A tranzakciós adat első ránézésre mást mutat: ugyanebben a hónapban több mint 9 ezer lakóingatlan cserélt gazdát, 16%-kal több, mint augusztusban. Persze ez a nyári bázishoz képest élénkülés — az egy évvel korábbi szinttől elmarad, és az év első kilenc hónapjában összesen mintegy 83 ezer adásvétel történt^[7]. Vagyis vannak vásárlók, csak a kínálat gyorsabban nő náluk.

Az új lakásoknál ez még élesebb: két év alatt közel 70%-kal nőtt az eladó új lakások kínálata, a kereslet közben negyedével esett, és országosan mintegy 10 ezer új lakás vár gazdára^[8].

Melyik három szám számít most a vevőnek?

Mit jelent ez a gyakorlatban? Mire alkudjon az ár mellett?

Vevői piacon a tárgyalás nem csak a vételárról szól. A lakás műszaki állapota ugyanúgy alkupont — és ennek egyre fontosabb része a nyári hővédelem.

Az ok egyszerű: a 30 fok feletti napok száma az 1961–1990-es évi 14–15 napról 2021–2025-re évi 46 fölé ugrott^[12]. A BME kutatóinak, Szagri Dórának és Szalay Zsuzsának közel 1500 fős reprezentatív felmérése szerint a fővárosiak kevesebb mint fele elégedett a lakása nyári hőmérsékletével, a panelek és a tízlakásosnál nagyobb társasházak lakói közül pedig tízből hatan szenvednek a melegtől^[13].

Kérdés, mit érdemes ebből a megtekintésen ellenőrizni. Az egy homlokzatra nyíló lakásban nincs kereszthuzat, így az éjszakai szellőztetés is korlátozott. A kutatók szerint a hőszigetelés nyáron csak külső árnyékolással, modern üvegezéssel és jól szabályozható szellőzéssel együtt véd^[14]. Ha ezek hiányoznak, a későbbi utólagos megoldás költsége érv lehet az ár lefelé alkudásában.

Az újabb építésű épületek a felmérés szerint jobban teljesítenek^[15], de itt is a műszaki leírás dönt. A XIII. kerületi Avico-projektek közül a Spring Garden mennyezeti fűtés-hűtést kap hőszivattyúval — ez egy rendszerrel ad nyári hűtést és alacsonyabb fenntartási költséget —, a GreenTop pedig A+ energetikai besorolású. Új lakásnál ezeket az adatokat a vevő előre, papíron is összevetheti.

Mi dönti el a következő hónapokat?

Az első kérdőjel az áfa. A 2026 végén lejáró 5%-os kedvezményes lakásáfa sorsáról még nincs döntés, és a kivezetése a Pénzcentrum szerint komoly visszalépést jelentene az új lakások piacán^[16]. Aki új építésű lakásban gondolkodik, annak ez a dátum a naptárban a legfontosabb.

A második jel a kereslet. Budapesten egy hónap alatt 8,3%-kal, a lakásoknál közel 10%-kal nőtt az érdeklődés^[17]. Ez nem mond ellent az árcsökkenésnek: az árindex a hirdetési árakat méri, az érdeklődés pedig a vevők aktivitását — a kínálat egyelőre gyorsabban bővül, mint a kereslet. Ha a kínálatbővülés lassul, az erőviszony gyorsan visszafordulhat.

A harmadik tényező hosszabb távú. Az EU készülő lakhatási szabályozása a lakásár-jövedelem mutatóhoz kötné, mikor korlátozhatja egy város a rövid távú kiadást vagy az üres lakásokat: 8 felett és romló trendnél főszabályként, 10 felett még könnyebben^[18]. Budapest a főpolgármester lakhatási főtanácsadója szerint „bőven tíz fölött” jár^[19]. Egyébként a már bevezetett szabályokat — például Terézváros tilalmát — a javaslat nem írná felül.

Gyors válasz: érdemes most lakást venni Budapesten?

A harmadik negyedév óta a vevő van lépéselőnyben: több a választék, és az eladók egy része már enged. Az árak ugyanakkor továbbra is magasak, a fővárosi csökkenés csak enyhe^[20]. Aki saját otthonra keres, most nyugodtabban összevetheti az ajánlatokat — és az ár mellett a lakás hővédelmét és fenntartási költségét is mérlegelheti.

Mit érdemes ellenőrizni ajánlattétel előtt?

Források

1. ^{[1, 2, 4, 5, 6, 9, 10, 17, 20, 21]} infostart.hu — Lakáspiac: mindenhol lassult a drágulás szeptemberben
2. ^{[3, 7, 8, 11, 16, 22, 24]} penzcentrum.hu — Drasztikus fordulat a magyar lakáspiacon: dörzsölhetik a tenyerüket a vevők, milliókat lehet lealkudni az árból
3. ^{[12, 13, 14, 15, 23]} portfolio.hu — Egyre kevésbé védenek meg a brutális melegtől a magyar otthonok
4. ^{[18, 19]} portfolio.hu — Brüsszel adhat jogi muníciót az Airbnb és az üres lakások ellen, de a magyar lakhatási fordulat itthon dől el

A cikk szerzői

TT

Trend Tihamér – Makrogazdasági elemző

Közgazdász, a globális tőkepiacok és makrogazdasági összefüggések elemzője. Az ingatlant eszközosztályként kezeli.

IngatlanArX – Tartalomvalidátor

Az ingatlanarculat.hu automatikus minőségbiztosítási rendszere. Forrásokat ellenőriz, számokat validál, hitelesség mérlege. Verification score: 85/100