2026. február 15.
⏱ Olvasási idő: 3 perc (534 szó)
A budapesti újépítésű lakáspiac paradox helyzetbe került 2026 elején. Az aktív projektek száma 127-ről 83-ra esett vissza, miközben a Duna House szerint a 25-35 éves korosztály vásárlási aktivitása 28%-kal erősödött az elmúlt negyedévben.
Kevesebb projekt, koncentráltabb piac TÉNY
A számok beszédesek: 2025 őszén még 127 aktív újépítésű projekt volt Budapesten, 2026 februárjában már csak 83 – ez 35%-os visszaesés. Az Ingatlanhírek elemzése szerint azonban ez nem egyszerű piacszűkülés. A fejlesztők az építési költségek 18%-os növekedése és a szűkülő profitmarzs miatt válogatósabbá váltak.
A KSH következő heti adatközlése várhatóan részletesebb képet ad majd. Előzetes szakértői becslések szerint a lakásépítési engedélyek száma 2025 IV. negyedévben 15-20%-kal eshetett vissza az előző év azonos időszakához képest.
Ellenpont: a nemzetközi befektetői aktivitás 31%-kal nőtt Közép-Európában, ami új finanszírozási forrásokat nyithat meg. A régióba áramló 4,2 milliárd eurós tőke egy része várhatóan a budapesti projektekbe is eljut.
Projektek száma 2026 február: 83 aktív projekt (2025 ősz: 127)
25-35 évesek aránya: 42% az összes vásárló között (Duna House)
Mit jelent ez a vásárlók számára? BECSLÉS
Kevesebb projekt = szűkebb választék, de nem feltétlenül drágulás. Míg a panelek már átlépték az 1 milliós négyzetméterárat (XII. kerületben 1,08 millió Ft/m²), az újépítésű árak csak 8-12%-kal drágábbak – ez historikusan alacsony különbség.
Konkrét példa: egy 50 m²-es panel 54 millió Ft, míg ugyanekkora újépítésű 57,5-62,5 millió között mozog. A hőszivattyús fűtés-hűtés viszont havi 12-18 ezer forint rezsiköltség-különbséget jelent egy gázkazános panelhez képest. Ez évi 144-216 ezer forint megtakarítás.
Skeptikus hang: a fejlesztők profitmarzsának szűkülése kérdésessé teszi, meddig tartható fenn a 10%-90%-os kedvező fizetési ütemezés. Egyes piaci szereplők szerint 2026 második felében már 30% foglaló lehet az új norma.
Városfejlesztési kilátások BECSLÉS
A XIII. kerület 2026-os költségvetésében 850 millió forint jut zöldfelület-fejlesztésre – ez 22%-os növekedés 2025-höz képest. Az önkormányzat zöldpályázatai és a közösségi kezdeményezések konkrét eredménye: 15 új közösségi kert és 8 játszótér-felújítás várható idén.
Az okos otthon megoldások terjedése már nem luxus, hanem alapelvárás: a 2026-ban induló projektek 78%-a tartalmaz TuYa-kompatibilis előkészítést. Ez 2024-ben még csak 45% volt.
Globális kontextus: az európai 25 milliós lakáshiány miatt Budapest relatív pozíciója erősödhet. A KKE-régióban Budapest a 3. legvonzóbb befektetési célpont Varsó és Prága után.
Gyors válasz – Érdemes most újépítésű lakást venni? VÉLEMÉNY
Árnyalt válasz: ha saját célra vesz és 5+ évre tervez, akkor igen. A szűkülő kínálat valós, de az áremelkedés üteme lassul (2025: +18%, 2026 várható: +8-10%). Az energiahatékony rendszerek megtérülési ideje 7-9 év a jelenlegi energiaárak mellett.
Ellenvélemény: befektetési célra óvatosság ajánlott. A bérleti hozamok 4,5-5,5% között mozognak, ami alig haladja meg az állampapír-hozamokat. A demográfiai trendek (évente 35 ezer fővel csökkenő népesség) középtávon nyomást gyakorolhatnak az árakra.
Döntést segítő tippek
☐ XIII. kerületben kérdezze: mekkora a pontos m²-ár és van-e még választék az 50-60 m²-es kategóriában?
☐ Hőszivattyús projektnél számoljon: téli hónapban max 25-30 ezer Ft fűtés+hűtés 60 m²-re
☐ Foglaló előtt ellenőrizze: a fejlesztő elmúlt 3 évben hány projektet adott át határidőre?
☐ 2026 Q3-Q4 átadásnál kalkuláljon: +5-8% áremelkedéssel a szerződéskötésig
☐ Garázs nélküli lakásnál vizsgálja: van-e közterületi parkolás 500 méteren belül és mennyi a díja?
