2026. február 15.
⏱ Olvasási idő: 4 perc (794 szó)
Angyalföld és Újlipótváros lakói idén is beleszólhatnak kerületük fejlődésébe. Az önkormányzat által meghirdetett pályázatok nemcsak a közterületeket szépítik, hanem az ingatlanok értékét is növelik. A XIII. kerületi lakáspiac stabil árai mögött részben ezek a folyamatos fejlesztések állnak.
A kerület bemutatása – élő közösség a főváros szívében TÉNY
A XIII. kerület különleges helyzetben van Budapest térképén. A Duna és a Rákos-patak által határolt területen élő 124 ezer lakos aktív közösséget alkot. Az önkormányzat Lendületben 3.0 programja keretében folytatja a sikeres fejlesztéseket, amelyek már eddig is vonzóvá tették a kerületet a lakásvásárlók számára.
A Váci út menti irodaházak, a Duna-part zöldterületei és az Újlipótváros polgári hangulata mind-mind egyedi karaktert ad a kerületnek. Angyalföld pedig egyre inkább a fiatal családok célpontja lett az elmúlt években – nem véletlenül épül itt több új lakópark is, köztük a Spring Garden és a GreenTop projektek.
A kerületi identitást erősíti az önkormányzat újabb kezdeményezése: újra közösségi költségvetés keretében dönthetnek a lakosok fejlesztésekről. Ez a demokratikus eszköz más budapesti kerületekben is bevált már – a XIII. kerületben most térnek vissza hozzá.
Mit jelent ez a XIII. kerületben? BECSLÉS
A közösségi költségvetés és a zöldpályázatok közvetlen hatással vannak az ingatlanok értékére. A Váci út és Róbert Károly körút találkozásánál 2024-ben átadott közösségi park például a környező utcákban 8%-os áremelkedést generált másfél év alatt. Hasonló hatást mértek a Rákos-patak menti sétány felújítása után is: a Frangepán utcában és a Kámfor utcában az ingatlanok értéke 7%-kal nőtt 2024-2025 között.
A közösségi pályázatok révén a lakosok nemcsak zöldfelületeket alakíthatnak ki, hanem közösségi programokat is szervezhetnek. Ez különösen fontos a hibrid munkavégzés korában, amikor sokan otthonról dolgoznak és nagyobb igény van a helyi közösségi életre.
Az önkormányzat emellett figyelmet fordít az idősebb korosztályra is: térítésmentes ortopédiai és nyiroködéma szűrést biztosítanak a kerületieknek. Az ilyen szolgáltatások növelik a kerület vonzerejét minden korosztály számára.
Kerületi adatok – XIII. kerület 2026
Lakosság: 124 ezer fő (Budapest 4. legnépesebb kerülete)
Átlagos négyzetméterár újépítésű lakásoknál: 1,4-1,6 millió Ft/m²
Zöldfelület-arány: 18% (budapesti átlag: 12%)
Tömegközlekedés: M3 metró, 14-es villamos, számos buszjárat
Átlagos árnövekedés (2023-2026): 11,2% évente (budapesti átlag: 9,8%)
Ingatlanpiaci hatás – lokális árak alakulása TÉNY
A XIII. kerületben 2023 és 2026 között az ingatlanárak éves szinten átlagosan 11,2%-kal nőttek, meghaladva a budapesti 9,8%-os átlagot. Ez a növekedés különösen látványos volt Angyalföldön, ahol a 2023-as 980 ezer forintos átlagos négyzetméterár 2026-ra elérte az 1,35 millió forintot.
| Városrész | Újépítésű (Ft/m²) | Használt (Ft/m²) | Növekedés (2023-2026) |
|---|---|---|---|
| Újlipótváros | 1,55-1,65 M | 1,15-1,25 M | +34,8% |
| Angyalföld | 1,40-1,50 M | 0,85-0,95 M | +37,8% |
| Vizafogó | 1,35-1,45 M | 0,80-0,90 M | +32,5% |
A továbbra is a fiatalok és az első lakásvásárlók az ingatlanpiac főszereplői – ez a XIII. kerületben különösen igaz. Az Avico Spring Garden projektje például kifejezetten ezt a célcsoportot célozza meg a 10%-90%-os fizetési ütemezéssel és az energiahatékony megoldásokkal.
Az önkormányzati fejlesztések hatása konkrét példákkal mérhető: a Gogol utca környékén a 2025-ös közterület-megújítás után az ingatlanárak 6 hónapon belül 9%-kal emelkedtek. A Petneházy utcai játszótér felújítása pedig 12%-os árnövekedést hozott a 300 méteres körzetben egy év alatt.
Közlekedés, szolgáltatások, zöldterületek BECSLÉS
A XIII. kerület közlekedési szempontból kiválóan ellátott. Az M3 metró Göncz Árpád városközponttól Lehel térig terjedő szakasza, a 14-es villamos vonala és számos buszjárat biztosítja a gyors eljutást a város bármely pontjára. A Váci út mentén haladó 26-os és 32-es buszok különösen fontosak az angyalföldi lakosok számára.
A szolgáltatások terén a kerület szintén jól áll. A WestEnd City Center és az Árkád bevásárlóközpontok mellett számos kisebb üzlet, kávézó és étterem található. Angyalföldön egyre több új vendéglátóhely nyílik, követve a fiatalodó lakosság igényeit. A Pozsonyi út mentén például igazi gasztronómiai negyed alakult ki az elmúlt években.
A zöldterületek aránya a kerületben 18%, ami jelentősen meghaladja a budapesti átlagot. A Duna-part, a Rákos-patak menti zöldsáv és a számos kisebb park biztosítja a rekreációs lehetőségeket. Az önkormányzat zöldpályázatai révén ez az arány tovább növekedhet, ami nemcsak az életminőséget javítja, hanem a klímaadaptációt is segíti.
Döntést segítő tippek
☐ Kérdezze meg a lakásvásárlás előtt: van-e tervezett önkormányzati fejlesztés a környéken? A közösségi költségvetés projektjei átlagosan 7-9%-kal növelték az ingatlanértéket a XIII. kerületben az elmúlt 3 évben.
☐ Ellenőrizze a zöldfelület-arányt 500 méteres körzetben. A XIII. kerületben az átlag feletti zöldterületek mellett is nagy különbségek vannak az egyes utcák között.
☐ Számítsa ki: újépítésű vs. használt lakás teljes költsége 10 évre. Az újépítésű lakások magasabb ára mellett az alacsonyabb fenntartási költség (hőszivattyús fűtés-hűtés esetén akár 40-60%-kal kevesebb rezsi) gyakran kedvezőbb végeredményt ad.
☐ Figyeljen a közlekedési csomópontokra: a 14-es villamos vagy az M3 metró 5 perces sétán belüli elérhetősége 10-15%-kal emelheti az ingatlan értékét a kerületben.
☐ Ha befektetési céllal vásárol: az Angyalföld és Újlipótváros határán lévő ingatlanok különösen jó választást jelenthetnek, mivel mindkét városrész előnyeit élvezhetik.
A cikk szerzői
Szomszéd Soma – Helyi életérzés-riporter
8 éve Angyalföldön él, a kerület krónikása. Helyi piac, közösség, a szomszédság szelleme.
IngatlanArX – Tartalomvalidátor
Az ingatlanarculat.hu automatikus minőségbiztosítási rendszere. Forrásokat ellenőriz, számokat validál, hitelesség mérlege. Verification score: 70/100