2026. február 20.
⏱ Olvasási idő: 4 perc (862 szó)
Angyalföldön sétálva már most látszik a változás: állványok emelkednek, homlokzatok újulnak meg, miközben a kerület vezetése tudatosan készül a következő évtizedre. A lakáspiaci pangás ellenére itt érezhető a fejlődés lüktetése – nem csak az önkormányzati programokban, hanem az újépítésű projektek energiahatékony megoldásaiban is.
Ami most történik a kerületben TÉNY
A Tiszta utca, rendes ház program keretében 60 társasház kapott támogatást homlokzatfelújításra, tetőszigetelésre és energetikai korszerűsítésre. Az önkormányzat 250 millió forinttal járul hozzá a munkálatokhoz, ami átlagosan 4,17 millió forint társasházanként. A program különlegessége, hogy míg a VI. kerületben hasonló pályázaton 2,5 millió, a VII. kerületben 3 millió forint az átlagtámogatás, addig Angyalföldön 66%-kal magasabb összeget szánnak egy-egy épület megújítására.
A pályázati rendszer versenye is beszédes: 112 társasház jelentkezett, tehát közel 2:1 volt a túljelentkezés. A nyertes házak kiválasztásánál előnyt jelentett a lakóközösség önrésze (minimum 30%), valamint a komplex energetikai felújítási terv megléte. A támogatott házak 70%-a a Béke utca – Lehel utca – Váci út által határolt területen található, ahol a legnagyobb a 1960-80 között épült társasházak aránya.
Közben országos szinten aggasztó adatok érkeztek: a KSH szerint 2025 első három negyedévében mindössze 7500 új lakást vettek használatba, ami történelmi mélypont. Ez a szűkülő kínálat felértékeli a meglévő, különösen az energiahatékony újépítésű lakásokat.
Miért érdemes Angyalföldre költözni? BECSLÉS
A XIII. kerület különleges pozícióban van a budapesti ingatlanpiacon. Míg az V. kerületben 1,2-1,5 millió, a VI.-VII. kerületekben 1,1-1,3 millió forint a négyzetméterár, addig Angyalföldön 850-950 ezer forintért vásárolhatunk panellakást. Ez 25-35%-os árelőnyt jelent, miközben a metróval mindössze 15 percre vagyunk a belvárostól. A XIV. kerülethez képest (ahol 900-1000 ezer forint az átlag) Angyalföld 5-10%-kal kedvezőbb árú, de jobb a közlekedése és aktívabb az önkormányzati támogatási rendszer.
Az újépítésű projektek, mint a kerületben zajló Spring Garden és GreenTop, már eleve alacsony fenntartási költséggel épülnek. A hőszivattyús fűtési rendszerek 40-60%-kal alacsonyabb rezsiköltséget eredményeznek a hagyományos gázfűtéshez képest – ez havonta 20-30 ezer forint megtakarítást jelenthet egy átlagos lakásnál.
A kerület közösségi élete is pezsgő: futópályák a Duna-parton, megújult játszóterek, kávézók és éttermek sora várja a lakókat. A növekvő kereslet és stabil árak azt mutatják, hogy egyre többen fedezik fel Angyalföld értékeit.
Közlekedés és infrastruktúra TÉNY
Angyalföld közlekedési szempontból Budapest egyik legjobban ellátott kerülete. Az M3-as metró (Lehel tér, Dózsa György út, Angyalföld megállók) 15 perc alatt bevisz a belvárosba. A 14-es villamos közvetlen kapcsolatot biztosít a Nagykörúttal, míg a számos buszjárat (26, 32, 105) lefedi a kerület minden részét.
A kerékpáros infrastruktúra folyamatosan fejlődik: a Duna-parti kerékpárút mellett egyre több belső utcában alakítanak ki biciklisávokat. Az autósok számára az Árpád híd és a Váci út gyors kijutást biztosít a városból, míg a parkolás még mindig kedvezőbb, mint a belső kerületekben.
A tervezett Rákos-patak menti fejlesztések tovább javítják majd a kerület megközelíthetőségét és zöldfelületi arányát. Az új lakónegyedek modern infrastruktúrával épülnek, ami hosszú távon növeli az ingatlanok értékét.
A számok nyelvén TÉNY
• V. kerület: 1200-1500 ezer Ft/m²
• VI. kerület: 1100-1300 ezer Ft/m²
• VII. kerület: 1100-1300 ezer Ft/m²
• XIII. kerület: 850-950 ezer Ft/m²
• XIV. kerület: 900-1000 ezer Ft/m²
Fenntartási költségek összehasonlítása (60 m²-es lakás):
• 1980-as panel (gázfűtés): 35-45 ezer Ft/hó átlag
• Felújított homlokzatú panel: 28-35 ezer Ft/hó
• Újépítésű hőszivattyús: 15-20 ezer Ft/hó
A országosan csökkenő lakásépítési volumen miatt az újépítésű lakások értéke várhatóan tovább nő. A XIII. kerületben zajló önkormányzati felújítások pedig a használt lakások piacát is élénkítik, hiszen a megszépült utcakép és az energetikai korszerűsítések növelik az ingatlanok vonzerejét.
Gyors válasz – Mennyi idő alatt térül meg egy újépítésű lakás felára? BECSLÉS
Egy átlagos 60 négyzetméteres újépítésű lakás ára körülbelül 20-25%-kal magasabb, mint egy hasonló méretű használt lakásé. Ez 72-84 millió forint helyett 86-100 millió forintot jelent. A különbözet tehát 14-16 millió forint.
Az alacsonyabb fenntartási költségek (havi 20-25 ezer forint megtakarítás) mellett számoljunk az 5 éves garanciával, ami évente átlagosan 200-300 ezer forint váratlan kiadástól véd meg. Így a teljes éves megtakarítás 440-600 ezer forint lehet. Ebből számítva az újépítésű lakás felára 23-36 év alatt térül meg – de ez nem számol a magasabb értékállósággal és a jobb bérbeadhatósággal, ami további 15-20% hozamtöbbletet jelenthet.
Döntést segítő tippek
☐ Kérdezze meg a közös költség pontos összegét és összetételét – az újépítésűeknél alacsonyabb lehet a karbantartási alap
☐ Ellenőrizze a társasház pályázati lehetőségeit – a XIII. kerületben aktív az önkormányzati támogatás
☐ Számítsa ki: havi törlesztő + közös költség + rezsi nem haladhatja meg a jövedelem 40%-át
☐ Ha a ház nem rendelkezik energetikai tanúsítvánnyal, számoljon 30-50%-kal magasabb rezsiköltséggel
☐ Nézze meg a környék fejlesztési terveit – a XIII. kerület honlapján nyomon követhetők
A 2026-2027-es fejlesztési mérföldkövek Angyalföldön: májusban újranyílik a Tiszta utca, rendes ház pályázat 300 millió forintos kerettel. A Béke utcai társasházak közül 12 épület kap támogatást a következő körben. A Rákos-patak menti területen 2026 Q4-ben kezdődik a bontás, 2027 Q2-től indul az új lakónegyed építése. A Spring Garden átadása 2027 Q3-ra várható, míg a GreenTop már 2026 Q2-ben fogadja első lakóit. Ezek a konkrét dátumok mutatják: Angyalföld következetes fejlődési pályán halad.
