2026. február 18.
⏱ Olvasási idő: 3 perc (551 szó)
A 2025-ös áremelkedési hullám után a budapesti lakáspiac új egyensúlyi pontra talált. A vevők szigorúan vizsgálják az ár-érték arányt, miközben a nemzetközi befektetők rekordösszegű tőkét allokálnak a magyar ingatlanszektorba – különösen az újépítésű szegmensbe.
Piaci erőviszonyok átrendeződése
TÉNY
A Duna House elemzése szerint az adásvételek 78%-a alkuval zárul 2026 elején. Ez jelentős változás a tavalyi évhez képest, amikor a vevők gyakran kényszerültek a kért ár felett fizetni. Ma már csak a kiemelkedő minőségű vagy egyedi adottságú ingatlanokért hajlandók az emberek az irányár fölé menni.
A Pénzcentrum elemzése megerősíti: „már rég nem az eladóknak áll a zászló”. A vevők visszanyerték alkuerejüket, és ezt ki is használják – különösen a használt lakások piacán, ahol a műszaki állapot és az energetikai besorolás egyre kritikusabb tényező.
• 78% – ennyi adásvétel zárul alkuval (Duna House)
• Rekord tőkebeáramlás – nemzetközi befektetők célozzák a magyar piacot (Index)
• 1300 milliárd HRK – ekkora csomaggal oldaná meg a lakhatási válságot Horvátország (Index)
Mit jelent ez a gyakorlatban?
BECSLÉS
A vevői alkuerő növekedése különösen a használt lakások piacán érezteti hatását. Az energetikailag korszerűtlen ingatlanok esetében akár 10-15%-os alkut is el lehet érni, hiszen a fenntartási költségek egyre nagyobb terhet jelentenek. Ezzel szemben az újépítésű lakásoknál – ahol hőszivattyús fűtés-hűtés és korszerű szigetelés garantálja az alacsony rezsiköltséget – továbbra is minimális az alkutér.
A Spring Garden és GreenTop projektek esetében például a központi hőszivattyús rendszer 40-60%-kal alacsonyabb fenntartási költséget jelent a hagyományos gázfűtéshez képest. Egy 60 négyzetméteres lakásnál ez havi 20-30 ezer forint megtakarítást jelenthet – éves szinten 240-360 ezer forintot.
A nemzetközi befektetők érdeklődése nem véletlen: a Portfolio elemzése szerint a magyar intézményi bérlakáspiac még gyerekcipőben jár. Míg Nyugat-Európában a bérlakás-állomány jelentős része professzionális befektetők kezében van, Magyarországon még mindig a magánszemélyek dominálnak.
Piaci kilátások
BECSLÉS
A XIII. kerületben különösen érdekes folyamatok zajlanak. Az Angyalföld ébredezése és a Rákos-patak menti fejlesztések új lendületet adhatnak az áraknak. A kerület infrastrukturális fejlődése – különösen az M3 metró felújítása után – vonzóvá teszi a területet mind a végfelhasználók, mind a befektetők számára.
A horvát példa (Index) azt mutatja, hogy a régió országai komolyan veszik a lakhatási válság kezelését. Az 1300 milliárd kunás program új lakások építését és az üresen álló ingatlanok felhasználását célozza. Magyarországon egyelőre nincs hasonló volumenű állami beavatkozás kilátásban, így a piaci szereplőkre hárul a kínálat bővítése.
Gyors válasz – Érdemes-e most lakást venni Budapesten?
A jelenlegi piaci helyzet kedvez a megfontolt vásárlóknak. A 78%-os alkuarány azt jelzi, hogy van mozgástér az áralkuban, különösen a használt lakásoknál. Az újépítésű lakások esetében az alacsonyabb fenntartási költség hosszú távon kompenzálja a magasabb vételárat. A nemzetközi tőke beáramlása pedig arra utal, hogy a professzionális befektetők bíznak a magyar ingatlanpiac jövőjében.
Döntést segítő tippek
☐ Kérdezze meg: mennyi volt az elmúlt 12 hónap átlagos rezsiköltség? Ha nincs pontos adat, az gyanús.
☐ Számítsa ki: havi törlesztő + közös költség + rezsi = teljes lakásfenntartási költség
☐ Red flag: ha az eladó nem hajlandó alkudni egy 10 évnél régebbi, felújítatlan lakásnál
☐ Ellenőrizze: van-e energetikai tanúsítvány? DD vagy rosszabb besorolás = magas rezsi
☐ Hasonlítsa össze: használt lakás + felújítás költsége vs. újépítésű ára és garanciája
