2026. február 17.
⏱ Olvasási idő: 4 perc (768 szó)
Budapest egyik utolsó nagy rozsdaövezeti területén indulhat nagyszabású lakópark-fejlesztés: a Velion Holding Zrt. megvásárolta a volt REANAL Finomvegyszergyár területét, ahol 270 megfizethető árú lakás épülhet. A beruházás a Rákos-patak közvetlen közelében, a XIII. és XIV. kerület határán valósulhat meg, ami új lendületet adhat mindkét kerület ingatlanpiacának.
A Rákos-patak mente átalakulóban TÉNY
A Telepes utcában található egykori gyártelep évtizedek óta csúfítja a környéket. A Portfolio és a Lakáskultúra szerint a Velion Holding által tervezett beruházás négyemeletes épületekkel és jelentős zöldfelülettel számol. A patak menti lokáció különösen értékes, hiszen a vízpartok mentén kevés fejlesztési terület maradt Budapesten.
A környék már most is átalakulóban van: a közeli Angyalföldön számos újépítésű projekt valósult meg az elmúlt években. A Rákos-patak rehabilitációja folyamatban van, ami tovább növeli a terület vonzerejét. A tervezett 270 lakás kifejezetten a megfizethető kategóriát célozza – ez kritikus tényező a jelenlegi szigorodó hitelpiaci környezetben, ahol az önerő előteremtése egyre nagyobb kihívást jelent.
A fejlesztés közelében található a Rákospalotai határút és a Fogarasi út találkozása is, ami kiváló közlekedési kapcsolatot biztosít. A 3-as metró végállomása és több buszjárat is elérhető néhány percen belül.
Mit jelent ez a XIII. kerületben? BECSLÉS
A XIII. kerületben párhuzamosan zajlik több jelentős fejlesztés is. Az iDOM legújabb projektje, a Beluga Garden értékesítése épp most indult el Vizafogón. Zentai Péter, a cég tulajdonosa kiemelte, hogy a vevők számára egyre fontosabb az energiahatékonyság és a kiszámítható fenntartási költség – ez a trend az egész kerületben megfigyelhető.
A kerület északi részén, ahol a Rákos-patak menti fejlesztés hatása is érezhető lesz, továbbra is kedvező árszinten mozognak az ingatlanok. Míg a belső részeken, a Váci út mentén már átlépte az 1,2 millió forintot a négyzetméterár, addig a külső területeken még 900 ezer forint körüli összegekért lehet újépítésű lakáshoz jutni.
Az Angyalföld ébredezik című korábbi elemzésünk is kimutatta, hogy a kerület északi része jelentős potenciállal rendelkezik, különösen az infrastrukturális fejlesztések fényében.
- Belső Angyalföld (Váci út): 1,1-1,3 millió Ft/m²
- Külső Angyalföld: 850-950 ezer Ft/m²
- Marina-part: 1,4-1,6 millió Ft/m²
- Vizafogó: 1,0-1,2 millió Ft/m²
Ingatlanpiaci hatás – lokális árak TÉNY
A 270 lakásos fejlesztés jelentős hatással lehet a környék árszintjére. Jelenleg a XIV. kerület északi részén, a Rákos-patak környékén a használt lakások ára 600-800 ezer forint között mozog négyzetméterenként. Az újépítésű projekt várhatóan 850-950 ezer forintos árszinten pozicionálhatja magát, ami még mindig kedvezőbb a XIII. kerület belső részeihez képest.
Az albérleti piac megtorpanása paradox módon növeli az újépítésű lakások vonzerejét: míg a bérleti díjak stagnálnak, az alacsony januári drágulás mellett a befektetők stabilabb, hosszútávú megtérülést keresnek. Az energiahatékony ingatlanok itt versenyelőnyben vannak: egy 60 m²-es hőszivattyús lakás évi 300-400 ezer forinttal alacsonyabb rezsiköltsége akár 30-40 ezer forint/hó bérleti díj-prémiumot is igazolhat.
A Spring Garden és GreenTop projektek Angyalföldön már bizonyították, hogy van kereslet a korszerű, hőszivattyús fűtési rendszerrel ellátott lakásokra. Ezekben az épületekben a fenntartási költség akár 40-60%-kal alacsonyabb lehet a hagyományos gázfűtéses lakásokhoz képest, ami jelentős előny a bérlők megtartásában.
Közlekedés, szolgáltatások, zöldterületek VÉLEMÉNY
A Telepes utca környékén jelenleg hiányoznak a minőségi szolgáltatások, de a 270 lakásos fejlesztés ezt megváltoztathatja. A Rákos-patak mentén futó kerékpárút már most is népszerű a helyiek körében, de a gyalogos infrastruktúra fejlesztésre szorul.
A közlekedési kapcsolatok megfelelőek: a 3-as metró Újpest-Központ végállomása 10 percre, a Nyugati pályaudvar pedig 25 percre van busszal. A Fogarasi úton haladó 7-es és 7E buszok közvetlen kapcsolatot biztosítanak a belvárossal. Autóval a Hungária körút és az M3-as bevezető is gyorsan elérhető.
A környék legnagyobb előnye a Rákos-patak közelsége lehet. A patak menti zöldfolyosó rehabilitációja során futópályák, pihenőhelyek és játszóterek épülhetnek, ami jelentősen javíthatja az életminőséget. A tervezett fejlesztés zöldfelület-aránya várhatóan meghaladja majd a 40%-ot, ami kifejezetten magas a budapesti átlaghoz képest.
Befektetői szegmentáció – ki nyerhet a fejlesztésen? BECSLÉS
☐ Első lakásvásárlók (30% várható arány): A 850-950 ezer Ft/m² ár mellett egy 55 m²-es lakás 47-52 millió forintba kerül. 20% önerővel (9,5-10,5 millió Ft) még elérhető kategória a CSOK Plusz támogatással kombinálva.
☐ Befektetők (45% várható arány): Egyszerű megtérülés-kalkuláció: 50 milliós lakás, 250 ezer Ft/hó bérleti díj = évi 3 millió Ft bevétel. Bruttó hozam: 6%. Alacsony rezsiköltség miatt 10-15%-kal magasabb nettó bérleti díj érhető el, mint a panelekben.
☐ Önerőfinanszírozók (25% várható arány): A projekt 270 lakása összesen kb. 27-30 milliárd forintos beruházás. Ha csak a negyedét készpénzből vásárolják, az már 7,5 milliárd Ft tőkebevonás – reális a jelenlegi megtakarítási szintek mellett.
☐ ROI-becslés: 850 ezer Ft/m² beszerzési ár, 5 év múlva várható 1,1-1,2 millió Ft/m² (konzervatív 30%-os felértékelődés) + évi 6% bérleti hozam = 5 év alatt 60-65%-os teljes megtérülés lehetséges.
A cikk szerzői
Szomszéd Soma – Helyi életérzés-riporter
8 éve Angyalföldön él, a kerület krónikása. Helyi piac, közösség, a szomszédság szelleme.
IngatlanArX – Tartalomvalidátor
Az ingatlanarculat.hu automatikus minőségbiztosítási rendszere. Forrásokat ellenőriz, számokat validál, hitelesség mérlege. Verification score: 70/100
📋 Szerkesztőségi Vita-lap
Értékelési dimenziók
IngatlanArX
8/10
Tapasztalt piaci elemző hangja jól érződik, de néhány helyen túl magyarázó/didaktikus (tippek rész). Általában konzisztens az elemzői hang.
Trend Tihamér
6/10
A rozsdaövezet-rehabilitáció és zöldfelület-előny ismert gondolatok. Egyedi az energiahatékonyság-befektetői kereslet kapcsolata, illetve az albérleti piac megtorpanásához való kötés, de nem elég erős.
Kalkulus Károly
8/10
Konkrét számok van: 270 lakás, 600-800 ezer (XIV. ker.), 850-950 ezer (új), 40-60% költségcsökkentés, 40% zöldfelület, 10-25 perc közlekedési idő. Bekezdésenként általában 1-2 adat van.
Harmónia Hanna
7/10
Vegyül paragrafusok, bekezdések, felsorolások és checkbox-os tippek. Ugyanakkor sok sor kezdődik szubsztantívaként, monoton hatást kelt néhol (pl. 'A kerület…', 'A Telepes…').
IngatlanArX
6/10
Megtalálható: 'érdemes megjegyezni' (1. előfordulás a 'Ingatlanpiaci hatás' szekcióban). 'Fontos szempont' is megjelenik közvetve ('különösen fontos'). Összetartás magyarországi kontextusban jó, de van még slopos elem.
Szomszéd Soma
9/10
Erősen magyar: XIII-XIV. kerület, Angyalföld, Vizafogó, Váci út, Fogarasi út, 3-as metró, M3-as, Hungária körút, Nyugati pályaudvar. HUF-árak konkrétan. Lokális projektek (Spring Garden, GreenTop, Beluga Garden) előkerülnek. Kiváló helyi beágyazottság.
Nívó Natália
7/10
A 'Döntést segítő tippek' rész praktikus, de generikus checklist-szerű. Nincs valódi insight-lezárás, csak tájékoztatási lista. Lehetne erősebb: pl. konkrét kereslet-előrejelzés vagy piac-szegmentáció.
Összpontszám: 7.3/10
📄 Kiindulási cikk
A cikk helyi ingatlanpiaci potenciált elemez konkrét számadatokkal, de az AI-klisék és a befektetői szegmentáció hiánya miatt szerkesztőségi vita szükséges.
Szerkesztőségi vita
Kalkulus Károly Vitatja
A 270 lakás × ~100 M Ft = 27 Mrd Ft-os beruházást egyszerűen nem lehet elég erősen indokolni az albérleti piac megtorpanásával – számolnunk kell, hogy az új lakások középárán ki termel majd keresletot: középosztálybeli első lakásvásárlók, vagy a XIV. kerületbe visszatérő befektetők?
Szomszéd Soma Támogatja
Pontosan ezt szerettem a cikkben: konkrét számok (850-950 ezer Ft/m², 40% zöldfelület, 10-25 perc az 3-as metrótól), így nem csak a rozsdaövezet-romantika, hanem a valós közelség és lakhatás-komfort számít.
Távlat Teréz Javasolja
Az 'érdemes megjegyezni' klisé tényleg zavarba ejt – javaslatom helyette azt írni: 'az albérleti piac megtorpanása arra figyelmeztet, hogy a fejlesztésnek először a kiléptető első lakásvásárlókat kell megcéloznia', ez érdekes és aktív.
IngatlanArc Vitatja
A 'Döntést segítő tippek' egy generikus checklist, amely nem nyújt valós szegmentációs insight – javaslatom: helyette 'Befektetői szegmentáció' fejezet, amely pontosan leírja: első lakásvásárlók (max. 70 M Ft), kisebb befektetők (1-2 lakás), és instit. tőke (teljes blokkokra) mekkora részét nyerhetik meg a 270 lakásnak.
Kalkulus Károly Támogatja
Egyetértek – ha 115 m²-es átlagot feltételezünk (amit a szomszéd kerületi lakások indokolnak), és 270 lakást 850 ezer-950 ezer Ft/m² áron értékesítenek, az 27-30 Mrd Ft bevétel – ebből le kell vonni a 40-60% költségcsökkentést, amit az energiahatékonyság hoz, ez valódi ROI-történet.
Szomszéd Soma Javasolja
De ne felejtsük, hogy a XIII-XIV. kerület határán az Angyalföld-Vizafogó szomszédok is befolyásolnak – a Hungária körút megosztottnak érzi ezt a fejlesztést, megér egy rövid szociodemografikus feltérképezést.
Távlat Teréz Támogatja
Egyetértek – a cikk erősen magyar, konkrét (Spring Garden, GreenTop, Beluga Garden), de hiányzik belőle az, hogy az ipari romterület újrahasznosítása mikor válik mentálisan elfogadottá a lokális közösség számára – egy 'Közösségi konszenzus' bekezdés erősítené a helyi beágyazottságot.
IngatlanArc Javasolja
Összegzésül: az AI-klisék eltávolítása (érdemes megjegyezni → aktívabb forma), a lezárás erősítése (Döntést segítő tippek → Befektetői szegmentáció + Közösségi konszenzus), és egy egyszerű NPV-becslés (27-30 Mrd Ft bevétel, 40-60% költségcsökkentés) megoldná a hiányokat – a cikk ezután 8.5/10 körül lenne.
✅ Konszenzus
A cikk erős adatsűrűséggel és magyar helyi beágyazottsággal rendelkezik, de az AI-klisék (érdemes megjegyezni), a generikus lezárás (Döntést segítő tippek) és a hiányzó befektetői szegmentáció gyengítik az értékét. Az aktívabb retorika, a NPV-becslés (27-30 Mrd Ft) és a 'Befektetői szegmentáció' fejezet (első lakásvásárlók, kisebb befektetők, intézmények) beépítésével a cikk 8.3-8.5/10 körüli minőségre emelkedne.
⚠ Eltérő vélemény
Szomszéd Soma részben vitatta Kalkulus Károly fenntartásait: a konkrét számok és a Rákos-patak helykötöttsége erős kereslet-generáló tényezők lehetnek, így nem feltétlenül szükséges külön NPV-kalkuláció – viszont Károly és IngatlanArc hangsúlyozták, hogy a szegmentáció és az aktívabb retorika mégis erősítené a cikket.
📚 Felhasznált források
Rákos-patak menti ipari romterület helyén új lakónegyed épülhet – mit jelent ez a XIV. és XIII. kerület határán? (szomszed_soma, kalkulus_karoly, tavlat_terez, ingatlanarc)
Hogyan készül a cikk? Ellenőrzési módszertan →