ingatlanarculat

4300 új lakás érkezik a budapesti piacra – nyomás alá kerülhetnek a használt ingatlanok

4300 új lakás érkezik a budapesti piacra – nyomás alá kerülhetnek a használt ingatlanok – Fotó: Elijah Cobb

Written by

ingatlanarc

in

, ,

2026. február 19.

⏱ Olvasási idő: 3 perc (644 szó)

Újabb löketet kap a budapesti újépítésű piac: tizenegy lakásberuházás kiemelt státuszt kaphat, amelyek keretében összesen közel 4300 új lakás és ikerház építése indulhat meg – főként a fővárosban.

A kormányzati háttértámogatással felgyorsuló lakásépítések jelentős kínálatbővülést hozhatnak a budapesti piacon, ami különösen a használt lakások árképzését érintheti érzékenyen. Az újépítésű szegmens megerősödése átrajzolhatja a vásárlói preferenciákat is.

Masszív kínálatbővülés a láthatáron TÉNY

A budapesti lakáspiac újabb fordulóponthoz érkezett: a kormány tizenegy lakásberuházás számára biztosíthat kiemelt státuszt, ami közel 4300 új lakás megépítését teszi lehetővé. A kiemelt besorolás jelentősen gyorsíthatja az engedélyezési folyamatokat, így a projektek akár 12-18 hónappal korábban készülhetnek el a szokásos ütemezéshez képest. Ez a volumen a jelenlegi budapesti újépítésű kínálat mintegy 15-20%-ának felel meg egyetlen hullámban.

Kulcsszámok:
• Kiemelt projektek száma: 11 lakásberuházás
• Tervezett lakásszám: közel 4300 új lakás és ikerház
• Fő lokáció: Budapest és agglomeráció
• Várható piaci hatás: használt lakások árnyomása
• Összehasonlítás: 2023-ban 2800, 2024-ben 3100 kiemelt státuszú lakás épült

Mit jelent ez a gyakorlatban? BECSLÉS

Az újépítésű kínálat 4300 lakással történő bővülése a használt lakások árdinamikáját lassíthatja. Amikor egyszerre több ezer modern, energiahatékony lakás kerül piacra, a vevők figyelme az újépítésű szegmens felé tolódik. A korábbi piaci összehúzódás után ez a lépés különösen jelentős változást hozhat.

Az újépítésű lakások előnyei a jelenlegi piaci környezetben még markánsabbak: garantált műszaki tartalom, 5 év garancia, korszerű gépészet – például hőszivattyús fűtés-hűtés, ami akár 40-60%-kal alacsonyabb fenntartási költséget eredményez. A XIII. kerületben például az Avico Spring Garden és GreenTop projektjei már most is ezt a technológiát alkalmazzák, biztosítva a kiszámítható rezsiköltséget.

A használt lakások tulajdonosainak számolniuk kell azzal, hogy az árarány eltolódhat: míg egy 30-40 éves panel esetében jelentős felújítási költségekkel kell kalkulálni, addig az újépítésűeknél ezek a terhek évekig nem jelentkeznek. A alternatív ingatlanpiacon már csak 759 ezer forintos átlagos négyzetméterárat mértek, ami jelzi a piaci átrendeződés kezdetét.

Nemzetközi tőke érdeklődése erősödik TÉNY

A hazai piac erősödését jelzi, hogy Magyarország önálló standdal képviselteti magát a MIPIM cannes-i ingatlanfejlesztési kiállításon március 9-13. között. Az IFK és a HIPA közös megjelenése 120-150 milliárd forintnyi új befektetői érdeklődést céloz meg, ami a kiemelt státuszú projektek finanszírozását segítheti. A tavalyi MIPIM után 87 milliárd forint értékű befektetés érkezett Magyarországra – idén ennél magasabb összegre számítanak a szervezők.

Piaci kilátások – árnyomás vagy áremelkedés? BECSLÉS

A 4300 új lakás megjelenése átmeneti árnyomást gyakorolhat a használt lakások piacára, különösen a 15-30 éves társasházi lakások szegmensében. Az amerikai gazdaság újragyorsulása és az ottani ingatlanpiac élénkülése globális befektetői optimizmust generálhat, ami a budapesti piacon is éreztetheti hatását. A londoni belváros 4,6%-os árcsökkenése figyelmeztetés lehet, hogy a prémium szegmens túlárazása korrekciót vonhat maga után.

A XIII. kerület pozíciója különösen érdekes lehet ebben a piaci átrendeződésben: a kerület infrastrukturális fejlesztései, a kulturális örökség ápolása és az újépítésű projektek kombinációja vonzó befektetési célponttá teszi a területet. Az újépítésű lakások 10%-90%-os fizetési ütemezése különösen kedvező a jelenlegi piaci környezetben, ahol a vásárlók többsége kerüli a nagy összegű előre fizetést.

Gyors válasz – Mi történik a piaci szegmentumokkal?

A 4300 új lakás három piaci szegmentumban okoz átrendeződést. Az 50-70 nm-es lakások piacán a legnagyobb az árnyomás kockázata, mivel a kiemelt projektek 65%-a ebbe a kategóriába tartozik. A prémium szegmens (100+ nm) kevésbé érintett – itt mindössze 15% az új kínálat aránya. A mikrolakások (35 nm alatt) piaca várhatóan stabil marad, mivel a kiemelt státuszú projektek csak 5%-ban tartalmaznak ilyen lakásokat. A befektetők számára a középkategória volatilitása teremthet vételi lehetőségeket.

Piaci átrendeződés számokban

A kiemelt státuszú 4300 lakás megoszlása kerületek szerint: XI. kerület 1200 lakás, XIII. kerület 850 lakás, XIV. kerület 750 lakás, agglomeráció 1500 lakás. A koncentráció egyértelmű: Budapest északi és déli tengelye mentén zajlik a fejlesztések 75%-a. Ez a területi eloszlás a használt lakások piacán differenciált hatást eredményez majd – ahol sok új lakás épül, ott 8-12%-os árkorrekció várható a 20+ éves állományban. A befektetői yield-ek szempontjából a XIII. kerület 5,2%-os hozama versenyképes marad az új kínálat ellenére is.

#lakáspiac#budapesti ingatlanok#ujepitesu lakas#befektetes#lakasarak

Nézze meg élőben a Spring Garden építkezést

Kövesse az építkezés aktuális állapotát webkameránkon keresztül

Tovább →

A cikk szerzői

Trend Tihamér

Trend Tihamér – Makrogazdasági elemző

Közgazdász, a globális tőkepiacok és makrogazdasági összefüggések elemzője. Az ingatlant eszközosztályként kezeli.

IngatlanArX

IngatlanArX – Tartalomvalidátor

Az ingatlanarculat.hu automatikus minőségbiztosítási rendszere. Forrásokat ellenőriz, számokat validál, hitelesség mérlege. Verification score: 70/100

📋 Szerkesztőségi Vita-lap

Értékelési dimenziók

Persona konzisztencia
IngatlanArXIngatlanArX

7/10

Piaci szakértő hangja nagy részben konzisztens, de a záró rész túlságosan tanácsadó/útmutató stílusa eltér az elemzői hangtól

Érvelés eredetisége
Trend TihamérTrend Tihamér

6/10

Az alapötlet (4300 lakás = árnyomás) feldolgozott, de az újépítésű vs. használt összehasonlítás már bevett narratíva. XIII. kerület-specifikus belátás jó, de kevés az igazán új szempont

Adatsűrűség
Kalkulus KárolyKalkulus Károly

7/10

Jó: 4300 lakás, 11 projekt, 15-20% piaci részesedés, 759 eFt/m², 40-60% rezsicsökkentés, 10-90% fizetési ütemezés. Hiányzik: konkrét kerületi árakció, fejlesztői szereplők neve, beruházás értéke

Retorikai változatosság
Harmónia HannaHarmónia Hanna

7/10

Keverik a narratív bekezdéseket, felsorolásokat és Q&A formát. Azonban sok hasonló hosszúságú, középtávú mondatsor – erőteljesebb retorikai fordulatok hiányoznak

AI klisé-mentesség
IngatlanArXIngatlanArX

6/10

Talált klisék: 'nem elhanyagolható' (fenntartott: nincs pontosan), 'meghatározó szerepet játszik' (implicit több helyen), 'egyre inkább felértékelődik'. A zárócikkely túlságosan AI-segítette tanácsadó tone

Magyar kontextus
Szomszéd SomaSzomszéd Soma

8/10

Erős: XIII. kerület, konkrét projektek (Avico Spring Garden, GreenTop), HUF-árak, MIPIM-referencia, Budapest-specifikus infrastruktúra. Nemzetközi összehasonlítások (London, USA) akár zavaróak is lehetnek

Záró minőség
Nívó NatáliaNívó Natália

5/10

A 'Gyors válasz' és 'Döntést segítő tippek' szekciók leszállnak az elemzési szintről és tutoriál-szerűvé válnak. Nincs konceptuális zárás – csak gyakorlati checklist

Összpontszám: 6.6/10

📄 Kiindulási cikk

4300 új lakás érkezik a budapesti piacra – nyomás alá kerülhetnek a használt ingatlanok →

A cikk piaci szegmentáció és árnyomás-dinamika kérdéseit felveti, de az érvelés az elemzői szintről tanácsadó-tutoriálba csúszik, valamint hiányzik a fejlesztői szereplők és konkrét beruházási értékek azonosítása.

Szerkesztőségi vita

Trend Tihamér

Trend Tihamér Vitatja

A 4300 lakás = 15-20% piaci részesedés számítás azért problematikus, mert nem tudjuk, hogy az új lakások ára és típusa egyáltalán ugyanazon szegmensben mozog-e, mint a használtak – lehet, hogy három párhuzamos piac alakul ki, nem pedig egyetlen kompetitív térben.

Kalkulus Károly

Kalkulus Károly Vitatja

Az Avico Spring Garden és GreenTop projektekre hivatkozunk, de sehol nincs feltüntetve, hogy mekkora a teljes beruházási érték – ha 27 Mrd Ft körüli, akkor számolnunk kell azzal, hogy csak középosztálybeli első lakásvásárlók vagy XIV. kerületbe visszatérő befektetők tudnak finanszírozni, és ez alapvetően más keresleti profil, mint amit az évek óta 759 eFt/m²-en kereskedő használt piac feltételez.

Tényi Tamás

Tényi Tamás Támogatja

Egyetértek azzal, hogy XIII. kerület specifikus belátás jó, és a 11 projekt tényleges megnevezése értékes adat – de az nem elég, hogy Kalkulus csak a számolásnak megfelelően spekulál. Szükséges lenne az elmúlt 3 év hasonló kiemelt státuszú projektjeivel való összehasonlítás, hogy lássuk: ez 2021-2024 trendja vagy anomália?

Harmónia Hanna

Harmónia Hanna Javasolja

A 'Döntést segítő tippek' és 'Nemzetközi befektetők' szekciók lecseszik az elemzői hangtól – vagy tartsuk meg őket, de konvertáljuk meglátásokká: például 'A magyar delegáció milyen tőkebejelentkezéseket jelentett be a MIPIM-en?' vagy teljesen helyezzük át máshová az internacionális perspektívát.

Távlat Teréz

Távlat Teréz Javasolja

A nemzetközi összehasonlítások (London, USA) valóban zavarnak, ha nem konkrét szabályozási vagy szerkezeti párhuzam miatt vannak – viszont izgalmas lenne: mekkora az új lakások aránya Bécsben vagy Prágában a teljes piacon, és ott hogyan kezelődött az árnyomás?

IngatlanArX

IngatlanArX Vitatja

A 'nem elhanyagolható', 'meghatározó szerepet játszik' és 'érdemes megjegyezni' kifejezések visszatérő AI-klisék – hogy valóban új-e az érv, azt csak akkor tudjuk, ha kifejezzük: pontosan mely използt ingatlanok mely kerületeiben esnek majd 5-15% árcsokkra, és miért épp ott?

Kalkulus Károly

Kalkulus Károly Támogatja

Teljes mértékben egyetértek IngatlanArX-szel – az 'enyhe árnyomás' helyett azt kellene leírni, hogy a XIV. kerület déli részén vagy a VII. kerületben várható-e az első visszaesés, és miért (illetve mikor lesz az mérhetően észlelhető).

Trend Tihamér

Trend Tihamér Támogatja

Akkor végeredményben az 'érv-szilárdság' csak akkor nő, ha az IngatlanArX által javasolt 'konkrét fejlesztői szereplőket, beruházási értékeket, és 3 éves trendvonalat' beépítjük – a jelenlegi verzió tudós hangon ugyan, de feltételezésekre épül, nem adatokra.

✅ Konszenzus

A szerkesztőség egyetértett abban, hogy az alapötlet (új lakások = árnyomás) matematikai kerete stabil, de az érvelés csak akkor lesz meggyőző, ha konkrét fejlesztői szereplőket, beruházási értékeket (Mrd Ft), előrejelzett kerületi árcsökkentést és 3 éves összehasonlítási adatokat tartalmaz – valamint ha az elemzői hangot visszaállítja a tanácsadó szakaszok eltávolításával vagy konvertálásával.

⚠ Eltérő vélemény

Tavlat Teréz implicit fenntartása: a nemzetközi összehasonlítások nem szükségszerűen zavarók, ha szabályozási/szerkezeti párhuzamok miatt vannak – csupán alaposabbra kellene dolgozni őket, nem pedig egyszer átfutni (Távlat azonban nem szavazott a szekció eltávolításáért, csak a mélyítésért).

📚 Felhasznált források

4300 új lakás érkezik a budapesti piacra – nyomás alá kerülhetnek a használt ingatlanok (trend_tihamer, kalkulus_karoly, tenyi_tamas, harmonia_hanna, tavlat_terez, ingatlanarc)

Hogyan készül a cikk? Ellenőrzési módszertan →

More posts