⏱ Olvasási idő: 3 perc (602 szó)
A hazai ingatlanpiac látványos fordulatot vett 2025 végére: a korábban szinte kötelező alkudozás a keresett ingatlanoknál gyakorlatilag eltűnt – különösen igaz ez a XIII. kerület belső részeire és Angyalföldre, ahol a jó adottságú lakások kapósak.
Kerületi fejlemények TÉNY
A XIII. kerület ingatlanpiaca 2026-ban tovább erősödött pozícióját. A Pénzcentrum elemzése szerint a keresett lokációkban – mint amilyen Angyalföld belső része – a vevők már az irányáron vásárolnak, sőt, gyakran licitháború alakul ki.
A kerület infrastrukturális fejlődése töretlenül folytatódik. A Váci út mentén új irodaházak és szolgáltatások jelennek meg, miközben a Rákos-patak menti zöldterületek fejlesztése is halad. A 14-es villamos és az M3 metró közelsége továbbra is kulcstényező az árazásban.
Angyalföld átalakulása látványos: a korábbi ipari területeken modern lakóparkok épülnek, köztük az Avico Spring Garden és GreenTop projektjei, amelyek a kerület új arculatát formálják.
Hogyan hat ez a helyi ingatlanpiacra? BECSLÉS
Az ingatlan.com januári elemzése alapján országosan több mint 135 ezer eladó lakás és ház van a piacon, mégis a XIII. kerületben nem érzékelhető túlkínálat. Az áremelkedés januárban dinamikus tempóra kapcsolt, miközben az éves lakásdrágulás lassuló tendenciát mutat.
A kerületben a használt lakások négyzetméterára 900-1.200 ezer forint között mozog, míg az újépítésűeknél 1.400-1.800 ezer forintos árakkal találkozhatunk. A Spring Garden projekt például kompetitív árazással és 10%-90%-os fizetési ütemezéssel vonzza a vásárlókat.
A befektetők különösen aktívak: a hosszútávú bérleti hozamok stabilan 5-6% között mozognak, ami a jelenlegi kamatkörnyezetben vonzó alternatíva.
A környék élhetősége VÉLEMÉNY
Angyalföld karaktere gyorsan változik, de megtartja családbarát jellegét. A Rákos-patak partja mentén futópályák és játszóterek várják a sportolni vágyókat. A Duna közelségével páratlan lehetőségeket kínál a kerület.
A Váci út forgalma ugyan intenzív, de a belső utcákban nyugodt, csendes lakókörnyezet alakult ki. A közlekedés kiváló: az M3 metró, a 14-es villamos és számos buszjárat biztosít gyors kapcsolatot a belvárossal.
A helyi szolgáltatások színvonala folyamatosan javul: új éttermek, kávézók nyílnak, miközben a hagyományos piacok és boltok is megmaradnak. Ez a kettősség adja Angyalföld különleges hangulatát.
Összehasonlítás más kerületekkel BECSLÉS
Kulcsszám: A XIII. kerület árai 15-20%-kal magasabbak az észak-pesti átlagnál, de még mindig 25-30%-kal kedvezőbbek a belső kerületekhez képest.
A VII. kerületben például nagy átalakítások zajlanak, amelyek hosszútávon emelik az árakat, de rövid távon kellemetlenséget okoznak. Ezzel szemben a XIII. kerület már túl van a nagy infrastrukturális fejlesztéseken.
A XX. kerülettel összehasonlítva a XIII. kerület előnye a jobb közlekedés és a Duna közelsége. Az Avico tervezett XX. kerületi projektje például még csak előkészítési fázisban van, míg Angyalföldön már költözhető újépítésű lakások vannak.
A fenntartási költségek tekintetében az újépítésű, hőszivattyús rendszerű épületek – mint a GreenTop – akár 40-60%-kal alacsonyabb rezsiköltséget jelentenek a régebbi társasházakhoz képest.
Gyors válasz – Miért nem lehet már alkudni a XIII. kerületben?
A kereslet egyszerűen meghaladja a kínálatot a minőségi ingatlanoknál. A jó adottságú lakásokra több vevő is pályázik egyidejűleg, így az eladók nem kényszerülnek árengedményre. Ez különösen igaz az újépítésű lakásokra, ahol a fix árazás és az ütemezett átadás kiszámíthatóságot jelent.
Döntést segítő tippek
☐ Kérdezze meg: mennyi a pontos közös költség és mit tartalmaz? Az újépítésűeknél ez általában magasabb, de több szolgáltatást fedez.
☐ Ellenőrizze: van-e energetikai tanúsítvány? Az A+ besorolású épületek (mint a GreenTop) jelentős megtakarítást hoznak.
☐ Számítsa ki: havi törlesztő + közös költség + rezsi = teljes lakhatási költség. Ez alapján hasonlítsa össze a használt és új lakásokat.
☐ Figyelmeztető jel: ha nem mutatják szívesen a társasház közgyűlési jegyzőkönyveit, az későbbi meglepetéseket rejthet.
☐ Nézze meg: milyen a parkolási helyzet? A XIII. kerületben ez kritikus pont – az újépítésűeknél saját garázshely vásárolható.